Prinsjesdag 2026: dit betekent het voor jou als huizenkoper

Morgen, dinsdag 15 september, is het weer Prinsjesdag. Voor huizenkopers en huiseigenaren draait het dit jaar vooral om vijf dingen: de overdrachtsbelasting, de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait, de Wet Hillen en box 3. We zetten de belangrijkste (verwachte) maatregelen voor je op een rij, zodat je weet waar je rekening mee moet houden als je dit jaar of volgend jaar een huis koopt — of juist verkoopt.

Startersvrijstelling omhoog naar €615.000

Goed nieuws voor starters: de vrijstelling van overdrachtsbelasting gaat per 2027 omhoog van €555.000 naar €615.000. Koop je onder die grens je eerste eigen woning, dan betaal je geen 2% overdrachtsbelasting. Bij een woning van €600.000 scheelt dat al snel €12.000.

Overdrachtsbelasting beleggers omlaag naar 7%

Voor beleggingswoningen en tweede woningen daalt het tarief van 8% naar 7% per 1 januari 2027. Het kabinet hoopt daarmee particuliere beleggers te stimuleren om weer te investeren in de huurmarkt. Op een woning van €500.000 scheelt dat ongeveer €5.000. Voor eigen bewoning blijft het tarief gewoon 2%, en commercieel vastgoed blijft op 10,4% staan.

Let op als je een aankoop overweegt: transacties die pas na 1 januari 2027 worden geleverd, profiteren van het lagere tarief. Bij twijfel is het de moeite waard om met je notaris naar de timing van de levering te kijken.

Hypotheekrenteaftrek stijgt automatisch naar 38,19%

De hypotheekrenteaftrek is gekoppeld aan het tarief van de tweede belastingschijf. Dat tarief stijgt van 37,56% in 2026 naar 38,19% in 2027. Voor een huiseigenaar met €300.000 hypotheekschuld en 4% rente betekent dit ongeveer €75 extra belastingvoordeel per jaar. Klein bedrag, maar het loont om het mee te nemen in je jaarlijkse hypotheekcheck.

Eigenwoningforfait: waarschijnlijk hoger

Het eigenwoningforfait — het bedrag dat je bij je inkomen moet optellen omdat je een eigen huis bezit — lag in 2026 op 0,35% van de WOZ-waarde (voor woningen tussen €75.000 en €1.350.000). Het tarief voor 2027 is nog niet vastgesteld, maar geldt in veel analyses als het meest voor de hand liggende compensatiemiddel voor de hogere renteaftrek. Extra relevant: de gemiddelde WOZ-waarde steeg in 2026 al met 10,3% naar €439.000, en voor 2027 wordt een verdere stijging van 5,5 tot 7,5% verwacht. Ook zonder forfaitwijziging betaal je dus over een hogere grondslag.

Wet Hillen: sneller afgebouwd

Heb je je hypotheek (bijna) afgelost? Dan is dit hét punt om in de gaten te houden. De Wet Hillen — die voorkomt dat je belasting betaalt over je eigenwoningforfait als je geen hypotheekrente meer aftrekt — wordt versneld afgebouwd. De compensatie daalt van 71,867% in 2026 naar ongeveer 67% in 2027, en de regeling verdwijnt nu volledig in 2041 in plaats van 2048. Voor een woningeigenaar zonder hypotheek betekent dit ruwweg €25 meer belasting per jaar, oplopend in de jaren daarna.

Box 3: rust in 2027, grote wijziging in 2028

Voor tweede woningen en beleggingsvastgoed verandert er in 2027 nog niet veel: het huidige forfaitaire systeem blijft in stand, met een forfait van 6,37%. De echte omslag — een stelsel op basis van werkelijk rendement — wordt pas voor 2028 verwacht. Beleg je in vastgoed, dan is dit het moment om je structuur daar alvast op voor te bereiden.

Belangrijk voorbehoud

Kabinet-Jetten regeert met een minderheid (66 van de 150 zetels), dus voor elk wetsvoorstel is steun nodig van andere partijen. Dat betekent dat de bovenstaande plannen tijdens de parlementaire behandeling nog kunnen wijzigen. We houden de ontwikkelingen na Prinsjesdag voor je in de gaten en werken dit artikel bij zodra de definitieve cijfers bekend zijn.

Wat betekent dit voor jou?

Of je nu starter bent, wilt doorstromen, een hypotheek (bijna) hebt afgelost, of belegt in vastgoed — de plannen van Prinsjesdag 2026 raken bijna iedere huizenkoper op een andere manier. Wil je weten wat deze wijzigingen concreet voor jouw situatie betekenen? Neem contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.