Nieuwe NHG-regels 2027: dit verandert er voor huizenkopers
Goed nieuws voor iedereen die in 2027 een huis wil kopen: de NHG-grens stijgt per 1 januari 2027 naar €500.000. Daarnaast voert NHG een paar nieuwe regels in die je echt moet kennen, vooral als je een huis met een slecht energielabel of een oudere woning op het oog hebt.
In deze blog zetten we alles voor je op een rij: wat er verandert, wat het je kost en wat het betekent voor jouw aankoop.
Even kort: wat is NHG ook alweer? De Nationale Hypotheek Garantie is een vangnet. Kun je je hypotheek door bijvoorbeeld een scheiding, werkloosheid of overlijden van je partner niet meer betalen en moet je je huis met verlies verkopen? Dan kan NHG onder voorwaarden de restschuld kwijtschelden. Omdat de bank minder risico loopt, krijg je met NHG meestal ook een lagere hypotheekrente.
1. NHG-grens stijgt naar €500.000
De NHG-grens gaat van €470.000 naar €500.000. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan mag je zelfs tot €530.000 lenen met NHG. Het deel boven de €500.000 moet dan wel volledig naar verduurzaming gaan.
| 2026 | 2027 | |
|---|---|---|
| NHG-grens | €470.000 | €500.000 |
| NHG-grens met energiebesparende voorzieningen | €498.200 | €530.000 |
| Kosten NHG (eenmalig, % van je hypotheek) | 0,4% | 0,4% |
De kosten blijven gelijk. Je betaalt eenmalig 0,4% van je hypotheekbedrag, de zogeheten borgtochtprovisie. Bij een hypotheek van €450.000 is dat €1.800. Dat verdien je in de meeste gevallen ruim terug via de lagere rente.
Belangrijk om te weten: een hogere NHG-grens betekent niet dat je meer kunt lenen. Hoeveel je maximaal leent, hangt nog steeds af van je inkomen en de waarde van de woning. De grens bepaalt alleen of je woning in aanmerking komt voor NHG. Daarbij kijkt de bank naar het laagste bedrag van de koopsom en de getaxeerde marktwaarde.
Voor kopers in Rotterdam en Utrecht is dit extra relevant: veel woningen die net boven de oude grens zaten, vallen nu ineens wel binnen het bereik van NHG.
2. Let op de timing: je bindend aanbod telt, niet je bod
De nieuwe grens en regels gelden voor hypotheken waarvoor de bank vanaf 1 januari 2027 een bindend aanbod uitbrengt. Het moment waarop je een bod doet of de koopovereenkomst tekent, is dus niet bepalend.
Voorbeeld: je koopt dit najaar een woning van €490.000. Brengt de bank het bindend aanbod nog in december 2026 uit? Dan geldt de oude grens van €470.000 en krijg je geen NHG. Komt het bindend aanbod in januari 2027? Dan valt de woning wél binnen de nieuwe grens.
Twijfel je over de planning van je aankoop rond de jaarwisseling? Overleg het op tijd met je adviseur, want een paar weken verschil kan hier echt uitmaken.
3. Standaard €20.000 voor verduurzaming bij label E, F of G
Dit is de grootste inhoudelijke verandering. Koop je met NHG een grondgebonden woning (dus geen appartement) met energielabel E, F of G? Dan zit er vanaf 2027 standaard minimaal €20.000 voor energiebesparende maatregelen in je hypotheek.
Zo werkt het:
- Het geld komt in een bouwdepot. Je hoeft bij de aanvraag nog niet precies te weten wat je gaat doen, zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen.
- Je hebt twee jaar de tijd. Binnen die periode kies je zelf wanneer en hoe je verduurzaamt.
- Wat je niet gebruikt, wordt afgelost. Ben je na twee jaar niet begonnen of gebruik je minder? Dan gaat het restant automatisch naar aflossing van je hypotheek.
- Je bent niet verplicht. Wil je met eigen geld of een lening van het Warmtefonds verduurzamen? Dan teken je een verklaring dat je het budget niet gebruikt.
- Past het niet binnen je leenruimte? Dan wordt het een lager bedrag. Bij een woning van €300.000 die je volledig financiert, is dat bijvoorbeeld €18.000.
Waarom doet NHG dit? Huizen met een slecht label hebben vaak hoge energielasten en zijn gevoelig voor stijgende energieprijzen. Door verduurzaming direct bij de aankoop mee te nemen, wil NHG voorkomen dat kopers daardoor in de problemen komen.
Wat kost het je? Een extra lening van €20.000 kost bij 4% rente en 30 jaar looptijd ongeveer €95 bruto per maand. Daar staat tegenover dat je energierekening na verduurzaming flink omlaag kan. Samen rekenen we uit wat voor jou slim is.
4. Funderingsrisico telt voortaan mee
Vanaf 2027 kijkt NHG strenger naar woningen met een risico op funderingsproblemen. Funderingsherstel kan tienduizenden euro’s kosten, en NHG wil voorkomen dat je daar na de aankoop financieel door klem komt te zitten.
Dit geldt bij de aankoop van een bestaande woning, het verhogen van je hypotheek en bij oversluiten (behalve als je een NHG-hypotheek zonder verhoging oversluit naar een andere NHG-hypotheek).
- De taxateur geeft een funderingsrisico-inschatting van A tot en met E.
- Bij A, B of C (of als er geen inschatting is) verandert er niets.
- Bij D of E is een verkennend funderingsonderzoek verplicht.
- Blijkt daaruit een hoog risico? Dan worden de geschatte herstelkosten meegenomen bij het bepalen van je maximale hypotheek. Je kunt daardoor minder lenen. Heb je meer dan €25.000 aan eigen geld achter de hand voor funderingsherstel, dan mag dat deel worden verrekend.
Ook een hybride (deels online) taxatie is bij een D- of E-inschatting niet altijd meer mogelijk. Bij een hoge risicoscore is dan een fysieke taxatie nodig.
Ons advies: kijk je naar een oudere woning in een gebied met veel houten paalfunderingen, zoals delen van Rotterdam? Laat het funderingsrisico dan al in een vroeg stadium meewegen, nog vóór je een bod doet.
5. Overige wijzigingen die het weten waard zijn
- Kant-en-klare nieuwbouw = bestaande bouw. Koop je een nieuwbouw- of transformatiewoning die al helemaal af is, met een gewone koopovereenkomst? Dan gelden de NHG-regels voor bestaande bouw. Een waarborgcertificaat is dan niet meer nodig, een taxatierapport wel.
- Uitzendkrachten krijgen meer mogelijkheden. Naast de Perspectiefverklaring kun je je inkomen voortaan ook met een Arbeidsmarktscan laten vaststellen.
- Makkelijker in je huis blijven na een scheiding. Een afgeloste of herstelde BKR-registratie hoeft niet meer in de weg te staan als je je ex-partner uitkoopt met een extra lening.
- Senioren: NHG verduidelijkt hoe de regeling voor een tijdelijk te hoge woonlast werkt als de ene partner eerder AOW krijgt dan de andere.
Wat betekent dit voor jou?
- Zoek je rond de €470.000 tot €500.000? Dan komt NHG in 2027 waarschijnlijk binnen bereik. Let wel op de datum van je bindend aanbod.
- Kijk je naar een huis met label E, F of G? Reken het verduurzamingsbudget mee in je maandlasten, en bedenk of je het wilt gebruiken.
- Heb je een oudere woning op het oog? Houd rekening met een mogelijk funderingsonderzoek en de invloed daarvan op je leenruimte.
- Ben je starter, expat of huurder en wil je kopen? Dan is NHG vaak extra interessant door de lagere rente en het vangnet.
De definitieve Voorwaarden en normen 2027 publiceert NHG eind oktober/begin november 2026. Kleine details kunnen dus nog wijzigen.
Benieuwd wat de nieuwe regels voor jou betekenen? Bij Advies van Jord rekenen we het graag voor je door. Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek: online, op kantoor of gewoon bij jou thuis in de regio Rotterdam en Utrecht.
Bronnen
Hoe kunnen wij jou helpen?
Plan een vrijblijvend hypotheekgesprek of stel je vraag. We nemen zo snel mogelijk contact met je op!
